يأتي النظام المعدل لإدارة القسم المشترك في العقار والمجمع العقاري لعام 2025 بنصوص مهمة ومستحدثة لإدارة القسم المشترك في العقار والمجمع العقاري، عبر فرض التأمين على الأقسام المشتركة، وفتح حساب الضمان لضمان جودة الأجزاء الهيكلية، وبراءة الذمة من جمعية المالكين كشرط أساسي للتصرف في الملكية، وتوسيع صلاحيات دائرة الأراضي والمساحة.

ولكن هل هذه الإجراءات سوف تسهم في تعزيز الاستثمار العقاري، وتضمن حقوق جميع الأطراف، وتحد من النزاعات المحتملة في إدارة الأبنية والمجمعات العقارية ؟ ام ان النتيجة سوف تكون عكسية وتؤدي الى ركود في سوق العقار واحجام المطورين والمستثمرين عن انشاء مشاريع جديدة بسبب زيادة الأعباء والمتطلبات ؟ كل هذه الأسئلة برسم الإجابة من جميع المختصين في هذا المجال.

ولكننا في هذا المقال سوف نستعرض بإيجار أبرز التعديلات الواردة في هذا النظام المعدل ونناقش أهمها ونترك الامر للمعنيين في القطاع العقاري وأصحاب القرار لإبداء رأيهم وملاحظاتهم. خاصة ان هذا النظام المعدل صدر في وقت يطرق أبواب مجلس النواب مشروع قانون ضريبة الأبنية والأراضي والذي اثار جدلا كبيرا، وبدون ان ينتبه الكثير من المتابعين والمهتمين بالنشاط العقاري لصدور هذا النظام المعدل لنظام إدارة القسم المشترك في العقار والمجمع العقاري رقم (23) لسنة 2025، وسريان مفعوله منذ تاريخ نشره في 03/04/2025 في الجريدة الرسمية، هذا النظام المعدل جاء لتعديل أحكام النظام الأصلي رقم (89) والصادر في سنة 2020، الذي وجد أصلا لهدف تعزيز حماية الملاك وضمان إدارة فعالة للمجمعات العقارية.

وقد تتضمن التعديل الأخير نصوصا هامة يمكن النظر اليها من زاويتين الأولى على أنها تزيد الأعباء المالية على المالكين والمطورين والمستثمرين، ولن نعدم أن نجد من يرى على أنها إجراءات جاءت لتنظيم وتفعيل دور جمعيات المالكين واتحاد المالكين من زاوية اخرى، ومن أبرز الموضوعات التي تم تعديلها او تضمنها هذا التعديل الأخير هي:

أولا: الغاء مجلس الأبنية والمجمعات العقارية السابق وحلت محله دائرة الاراضي والمساحة، كما تم إعطاء هذه الاخيرة صلاحيات جديدة لم يتضمنها النظام السابق مثل وضع آليات الرقابة على إدارة الخدمات المشتركة العقارية والإشراف على تشكيل اتحاد المالكين وترخيص واعتماد شركات إدارة الخدمات المشتركة وشركات التطوير وتوثيق وأرشفة أي وثائق تخص إدارة الخدمات المشتركة وتوثيق العقود المبرمة بين اتحاد المالكين أو جمعيات المالكين بما في ذلك العقود مع شركة إدارة الخدمات المشتركة وحل مجلس ادارة الجمعية وتشكيل لجنة مؤقتة وتلقي الشكاوى والاقتراحات والاشراف على حسابات الضمان بالإضافة لمهام اخرى.

ثانيا: إعادة تعريف بعض المصطلحات السابقة واضافة تعاريف لمصطلحات جديدة: مثلا (المطور العقاري) تم إضافة شرط ان يكون مسجلا لدى دائرة الأراضي والمساحة كمطور عقاري وكذلك مصطلح (التطوير العقاري) تم تعديله ليشمل التوسعة والتعلية وبيع الوحدات المفرزة. وتم استحداث تعريفات جديدة مثل شركة إدارة الخدمات المشتركة والاجزاء الهيكلية وحساب الضمان وامين حساب الضمان.

ثالثا: أجاز النظام المعدل ان يتم عقد الاجتماعات وجاهيا او بالوسائل الالكترونية.

رابعا: اجاز النظام المعدل لجميعة المالكين التعاقد مع شركة لإدارة الخدمات المشتركة.

خامسا: إلزام المطور العقاري بإنشاء حساب ضمان ممول منه، بحيث يلزم وقبل بيع أي وحدة ان يقوم بتقديم طلب للدائرة للموافقة على فتح حساب الضمان لدى البنك (امين الضمان) يكون مخصصا حصريا لإصلاح وتصحيح أي عيوب في الأقسام المشتركة... وإلزام المطور بإيداع ما نسبته 5% من ثمن كل وحدة مبيعة في حساب الضمان، ولا يستطيع المطور استرداد هذا المبلغ الا بعد 10 سنوات من تاريخ الحصول على اذن الأشغال للمشروع، ويتم فتح حساب ضمان بشكل مستقل لكل مشروع يقوم به المطور.

سادسا: إلزام جمعية المالكين واتحاد الملاك بالتأمين على الأقسام المشتركة ضد مخاطر الهلاك او التهدم او الحريق او أي من المخاطر التأمينية وبما يكفل إصلاحها.

سابعا: تم تعديل الشرط الخاص بتعديل النظام الداخلي لإدارة البناء والاكتفاء بالحصول على موافقة أعضاء يمثلون ما لا يقل عن (51%) بدلا من (75%) من أعضاء الهيئة العامة لجمعية المالكين خلال الاجتماع الأول وفي حال تعذر الوصول للنسبة المطلوبة يدعى لاجتماع ثانٍ ويتم فيه اعتماد موافقة أغلبية الأعضاء الحاضرين من الأعضاء شريطة أن لا يقل عدد الحاضرين عن (25%) من أعضاء الهيئة العامة.

ثامنا: أصبح لكل عضو من أعضاء الهيئة العامة لجمعية المالكين صوت واحد مقابل كل وحدة عقارية يملكها في البناء عند التصويت على قرارات الهيئة العامة، بدلا من النص السابق الذي كان يمنح كل مالك صوت واحد بغض النظر عن عدد الوحدات العقارية التي يملكها.

تاسعا: منع المالك من نقل ملكية العقار الا بعد الحصول على براءة ذمة من جمعية المالكين او اتحاد المالكين.

عاشرا: تصنيف شركة إدارة الخدمات المشتركة وشركات التطوير العقاري الى ثلاث فئات وفقا لرأسمال الشركة وموجوداتها وحجم المشروع.

هذه هي اهم التعديلات التي وردت في النظام المعدل، وأكثر ما يلفت الانتباه في هذه التعديلات اربع بنود، والتي من المتوقع ان تثير كثير من الجدل والنقاش حول امكانية تطبيقها وآلية ذلك وحول قدرة المستثمرين (المطورين) والمالكين على تحمل تكلفة وعبء هذه الالتزامات ومدى تأثير هذه التعديلات على النشاط العقاري في الأردن وعلى سير المعاملات والتصرفات العقارية في وقت يشهد فيه القطاع العقاري ركود بسبب عدم توفر السيولة المالية وانخفاض القدرة الشرائية وكثرة الأعباء والالتزامات المالية والإجراءات البيروقراطية ويمكن توضيح هذه البنود واثرها حال تطبيقها فيما يلي:

---

البند الاول: التأمين على الأقسام المشتركة:

نصت المادة (7) والمادة (20) من النظام المعدل على ان تقوم جميعة المالكين واتحاد الملاك بتأمين الأقسام المشتركة في العقارات والمجمعات العقارية ضد المخاطر المختلفة، مثل الهلاك والتهدم والحريق وأية أخطار أخرى.

وهذا الامر سوف يترتب عليه أعباء مالية على مالكي الوحدات العقارية في وقت تعاني فيه أصلا معظم جمعيات المالكين من عدم التزام الملاك بدفع المستحقات الضرورية والاساسية التي لا غنى عنها لأي عقار ولا تتعدى في مجملها بضعة دنانير في كل شهر، والمتمثلة بمصاريف الكهرباء والمياه والنظافة وصيانة المصعد للأقسام المشتركة وبالتالي هل سيلتزم هؤلاء بالملاك بدفع أقساط التأمين الإضافية وتحمل المزيد من الأعباء المالية ؟ وهل هذا يعني التوجه نحو فرض التأمين الالزامي على المباني كما هو الحال عليه في المركبات ؟ علما بأن النظام المعدل اورد هذا الالتزام دون أن يبين الجزاء أو الأثر المترتب على عدم تطبيقه من قبل جمعية المالكين او اتحاد الملاك.

البند الثاني: فتح حساب الضمان لإصلاح الأجزاء الهيكلية:

ألزم النظام المطور العقاري بفتح حساب ضمان لدى البنك خاص بالمشروع، يُودع فيه 5% من ثمن كل وحدة مباعة ولا يُصرَف من هذا الحساب إلا بموافقة دائرة الأراضي، ويُحتفظ بهذه المبالغ لمدة 10 سنوات كضمانة لتصحيح أي عيوب في الأجزاء الهيكلية.

وبالتالي هل هذه المبالغ سوف ترتب التزامات وأعباء مالية كبيرة على المطور العقاري وتوجب عليه ان يضعها في الاعتبار عند نيته انشاء أي مشروع ؟ وهل سيقوم بإعادة ترتيب حساباته، ويضيفها لرسوم وضرائب التسجيل والبيع والترخيص وضريبة الدخل والتصاريح والموافقات والنفقات ؟ وما هي الية تعامل البنوك مع هذه المبالغ الضخمة ؟ وهل سيتحمل موظف الأراضي مزيد من المهام والمسئولية على مراقبة وصرف هذا الأموال ومعالجة الخلافات بين أصحاب العلاقة وكيف سيبت في هذه النزاعات وما هي مرجعيته ؟ وعلى الرغم من أن هذه الأموال سوف تودع وتجمد في البنوك لمدة عشر سنوات قد يستردها المطور كاملة إذا لم يتم سحبها من قبل المتضررين من المشروع.

علما بأن هذه المبالغ المرصودة من المتوقع أن تكون مبالغ ضخمة وذلك اذا افترضنا وحسب التقديرات أنه يتم بناء بحدود 30 الف شقة في السنة وبالتالي فإنه اذا تم وضع 5% من ثمن كل وحدة عقارية كضمانة في البنوك فإنه سينتج عن ذلك رفع هذا المبلغ من التداول وتجميده في البنوك وهذا ليس في صالح النشاط العقاري. وكان من الأفضل اللجوء لطرق أخرى لضمان المشروع.

البند الثالث: إلزام المالك الحصول على براءة ذمة من جمعية المالكين عند التصرف:

نص النظام المعدل على عدم جواز تصرف المالك في عقاره بنقل ملكيته الا بعد حصوله على براءة ذمة من الجمعية او اتحاد الملاك وذلك لضمان التزامه بسداد المستحقات قبل التصرف في الوحدة العقارية، وان كان هذا القيد في شكله العام يهدف إلى منع التهرب من سداد بدل الخدمات والالتزامات المالية تجاه إدارة المجمع الا انه يمكن أن يؤدي لنشوء نزاعات ومعيقات كثيرة قد تؤدي لتغول وتحكم جمعيات المالكين بالملاك او التعسف في استعمال هذا الحق بعدم إعطاء براءة ذمة لأمور شخصية او في حال عدم وجود مجلس للجمعية بسبب التأخر في انعقاد هذا المجلس او وجود قضايا او نزاعات قضائية او معيقات تمنع انعقاد مجلس الجمعية او حله او أن العقار او المجمع العقاري قد آلت ملكيته لشخص او شخصين وأحدهما خارج البلاد.

والبديل المناسب لهذا المتطلب في رأيي الشخصي أن يتم بأخذ إقرار المشتري في عقد البيع بأنه وباعتباره الخلف القانوني للمالك (البائع) سوف يتحمل جميع المصاريف والبدلات السابقة المترتبة على العقار لصالح الجمعية، وبهذه الطريقة نسهل اجراء معاملة التصرف بدون معيقات ويحل المشتري الجديد مكان المالك السابق في تنفيذ الالتزام بعد أخذ موافقته والتأكد من معرفة بالالتزامات السابقة المترتبة على المالك السابق قبل الشراء، دون طلب لأوراق وبراءات ذمة قد يصعب الحصول عليها للأسباب التي تم ذكرها، علما بأن بقاء هذا الشرط سوف يزيد في إجراءات ومتطلبات دائرة الأراضي التي اتجهت نحو التحول الالكتروني وسوف يتطلب تعديل الخدمة الكترونيا أيضا وقد يصعب تنفيذها.

البند الرابع: زيادة مهام دائرة الأراضي والمساحة:

في وقت تئن فيه مديريات تسجيل الأراضي والمساحة من ثقل المهام ونقص الموظفين في ظل الاحالات المتتابعة للموظفين على التقاعد، خصوصا بعد نقل اختصاص المحاكم للنظر في قضايا إزالة الشيوع وتحميلها لدائرة الاراضي الذي زاد عبء هذه الدائرة، وعليه فإن هذا النظام بشكله الحالي وبعد تعديله أضاف مهام جديدة لهذا الدائرة العتيدة والتي لا نشكك في قدرات جميع كوادرها وموظفيها الذين اثبتوا جدارتهم ومقدرتهم خلال فترة عمل الدائرة ولكن حجم العمل وزخمه مع قلة الموظفين قد يؤثر في سير العمل، وخاصه في حال عودة الانتعاش للسوق العقاري وعودة تكدس المعاملات والمراجعين في أي وقت قريب بإذن الله.

زد على ذلك أنه يجب ان لا ننسى المهام التسعة الأساسية لدائرة الأراضي التي وردت في نص المادة 4 من قانون الملكية العقارية وهي بحد ذاتها تشكل عبء كبير وتحتاج لجهود وكفاءات وموارد وميزانيات كبيرة.