شهد سوق الإيجارات السكنية في القاهرة والإسكندرية تغيرًا دراماتيكيًا خلال الفترة من يناير 2024 وحتى أبريل 2025، تمثل في تراجع ملحوظ بأسعار الإيجارات بعد سنوات من الارتفاع المتواصل.

هذا التحول جاء مدفوعًا بعوامل ديموغرافية مفاجئة، أبرزها العودة الطوعية لعشرات الآلاف من اللاجئين السودانيين والسوريين إلى بلادهم، وهو ما قلب معادلة العرض والطلب لصالح المستأجر، بعد أن كانت الكفة لسنوات تميل بقوة لصالح المالك.

فقاعة الإيجارات… وانفجارها مع بداية 2025

في عام 2023، ارتفعت الإيجارات إلى مستويات غير مسبوقة، خاصة بعد اندلاع الحرب في السودان وتدفق أكثر من 1.2 مليون لاجئ سوداني إلى مصر.

هذا الضغط السكاني المفاجئ، خاصة في المناطق الشعبية مثل فيصل والهرم والوراق، تسبب في مضاعفة الإيجارات بنسبة تجاوزت 300% في بعض المناطق.

الشقة التي كانت تؤجر بـ2000 جنيه أصبحت تُطلب بـ8000، ما دفع العديد من الأسر المصرية إلى الخروج من السوق أو الانتقال لمناطق أقل تكلفة.

ومع تحسن الأوضاع الأمنية في السودان أواخر 2024، وعودة عشرات الآلاف من اللاجئين، بدأت هذه الفقاعة تتفكك.

وفقًا للمنظمة الدولية للهجرة، عاد أكثر من 156 ألف سوداني إلى بلادهم، مما أسهم في تحرير عدد كبير من الوحدات السكنية التي كانت مشغولة سابقًا.

وتزامن ذلك مع عودة تدريجية أيضًا للسوريين المقيمين في مصر، خاصة بعد انفراجة سياسية داخل سوريا.

الإسكندرية والقاهرة: سيناريوهات مختلفة.. ونتائج متشابهة

في الإسكندرية، كان التأثير أهدأ نسبيًا، لكن الاتجاه العام هو ذاته: تراجع في الأسعار نتيجة لانخفاض الطلب، أما في القاهرة، خاصة أحياء الدقي والمهندسين ومدينة نصر، فقد كان التراجع أكثر حدة، حيث انخفضت الإيجارات من ذروة 70 ألف جنيه للشقة المفروشة إلى نحو 30–40 ألف جنيه فقط.

المعادلة الجديدة: المعروض يتفوق على المطلوب

عودة اللاجئين قلبت ميزان السوق.. يقول سمسار عقاري في فيصل إن شققًا كانت تُؤجر بـ15 ألف جنيه للسودانيين أصبحت اليوم تُعرض بـ10 آلاف دون وجود طلب فعلي.

في أحياء راقية، اضطر المالكون إلى خفض الإيجارات إلى النصف تقريبًا للحفاظ على إشغال وحداتهم، بعد مغادرة المستأجرين السودانيين أو السوريين.

وفي أكتوبر والقاهرة الجديدة، وهي مناطق تقليديًا ذات كثافة سورية، أدت عودة بعض السوريين أيضًا إلى توفر شقق مفروشة بأسعار أقل بنسبة 30–40%.

الخبراء: التصحيح مرحلي.. ولا يُعول عليه طويلًا

طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري، يعتبر أن ما يحدث هو تصحيح في سوق الإيجار وليس انهيارًا، ويُرجع ذلك إلى عوامل طارئة مثل عودة اللاجئين وليس إلى تحول هيكلي في السوق العقارية.

أما أحمد عبد الله، عضو غرفة الاستثمار العقاري، فيرى أن الضغوط التضخمية ما زالت قائمة، ما يجعل أي انخفاض في الإيجارات مؤقتًا ما لم يستمر خروج عدد كبير من المستأجرين غير المصريين.

سوق المستأجرين يسترد أنفاسه.. وأمل في الاستقرار

المستفيد الأكبر من هذه التحولات هم المصريون، خاصة من الطبقات المتوسطة والفقيرة، أحد المستأجرين في حلوان يروي كيف أجبرته زيادات 2023 على مغادرة مسكنه، لكنه عاد مطلع 2025 ليستأجر شقة مماثلة بسعر أقرب لقدراته.

في المقابل، يعاني بعض الملاك الذين اعتادوا على دخل مرتفع من الإيجارات، واضطروا لتخفيض الأسعار أو تأجيل قرار البيع في ظل ركود نسبي يخيّم على السوق.

توقعات المرحلة القادمة: هدوء مؤقت أم بداية لانخفاض طويل؟

لا يزال الغموض يخيّم على مستقبل سوق الإيجار، إذا استمر تحسن الأوضاع في السودان وسوريا، وازداد عدد العائدين، فقد نشهد مزيدًا من التراجع، خاصة في الشقق المفروشة والمناطق التي كانت مكتظة باللاجئين، أما إذا عادت موجات نزوح جديدة، كما حدث مع أزمة غزة، فقد يعود الضغط من جديد ويرتفع الطلب.

اقرأ أيضًا.. الصين تتصدر.. استحواذات واسعة على الذهب بعد خسائر الدولار بسبب رسوم ترامب

تصريحات رئيس الوزراء المصري مصطفى مدبولي أوضحت أن الحكومة تراقب الوضع لكنها تترك آليات السوق لتتحرك بحرية، في ظل عدم وجود نية لتدخل مباشر في تنظيم أسعار الإيجار.

المستأجر يستعيد زمام المبادرة

بين يناير 2024 وأبريل 2025، أعاد السوق ضبط نفسه نتيجة لتحولات ديموغرافية مفاجئة، المستأجر المصري الذي عانى من جنون الإيجارات لسنوات، بات اليوم في موقع أقوى، مستفيدًا من وفرة المعروض وانحسار الطلب.

ومع ترقب الأسواق للمستقبل، يبدو أن سوق الإيجار في مصر دخل مرحلة أكثر هدوءًا بعد عاصفة السنوات الماضية — مرحلة قد لا تطول، لكنها تمنح متنفسًا مرحليًا لآلاف الأسر الباحثة عن سكن مناسب.

نسخ الرابط تم نسخ الرابط